🏘️ 부동산 계약금, 돌려받을 수 있을까?

법원이 인정한 반환 사례 총정리

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✅ 서론: 계약금 날릴까 봐 불안한가요?

“부동산 계약서 쓰고 계약금 걸었는데, 사정이 생겨서 취소하고 싶어요.”
“중개사 통해 계약했는데, 집 상태가 달라서 계약금 돌려달라 하니까 안 된대요.”
“전세 구했는데 계약 전에 집주인이 조건 바꿨어요. 이럴 땐 돌려받을 수 있나요?”

📌 계약금이란 거래의 ‘진정성’을 보이기 위해 걸어두는 돈이지만,
상황에 따라 계약금 전액을 돌려받을 수 있는 경우도 있습니다.

이번 글에서는
✔️ 계약금 반환이 가능한 사례들
✔️ 실제 법원 판결을 중심으로
✔️ 계약금 반환이 불가능한 경우
✔️ 대응 방법과 주의사항
을 상세히 알려드리겠습니다.

 

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✅ 계약금 반환의 기본 원칙

📌 민법 제565조 (해약금)

당사자 일방이 계약금을 지급한 경우,
지급자는 계약금을 포기하고
수령자는 계약금의 배액을 상환하여
계약을 해제할 수 있다.

즉, 원칙적으로는

• 계약을 파기하고 싶으면 → 계약금은 포기
• 상대방이 파기하면 → 계약금의 2배를 돌려줘야 함

그러나 아래와 같은 예외적인 상황에서는
계약금을 돌려받을 수 있습니다.

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✅ 계약금 전액 반환이 가능한 대표 사례

▶ 사례 1. 집주인이 계약 조건을 일방적으로 변경

A 씨는 전세 계약서 작성 당시,
“화장실 수리 후 입주” 조건으로 계약금 500만 원을 지급했습니다.
하지만 계약일이 다가와도 집주인은 수리를 하지 않았고,
“그냥 그대로 들어와라”라고 했습니다.

📌 법원 판단:

• “계약 내용이 이행되지 않았고,
  상대방의 불이행으로 계약이 해제된 것”
  → 계약금 전액 반환 + 일부 손해배상 인정

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▶ 사례 2. 등기상 권리관계가 계약 당시와 달라짐

B 씨는 매수인으로, 아파트 계약금 1,000만 원을 지급했지만
나중에 확인해 보니 근저당권이 설정된 상태였습니다.
계약 당시에는 등기부에 해당 내용이 없었고,
매도인은 이를 설명하지 않았습니다.

📌 법원 판단:

• “계약 당시의 등기 내용과 다르며,
  중요한 사항을 고지하지 않은 것은 계약 내용 불이행”
  → 계약 해제 + 계약금 전액 반환 인정

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▶ 사례 3. 중개사 또는 매도인의 허위 정보 제공

C 씨는 중개사 설명을 듣고
“대출이 충분히 가능하다”는 조건을 믿고 계약했습니다.
하지만 은행에서 대출이 나오지 않았고,
중개사가 허위로 대출 가능성을 과장한 정황이 드러났습니다.

📌 법원 판단:

• “중개사의 고의 또는 과실로 인해 계약이 무효로 간주”
  → 매수인은 계약금 전액 반환받을 수 있음
  → 중개사에게도 손해배상 일부 책임 있음

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▶ 사례 4. 매수인이 계약 후 권리 하자 발견

D 씨는 주택 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급했지만,
나중에 주택이 불법 증축된 사실을 알게 되었습니다.
계약서에는 관련 언급이 없었고, 매도인은 고지하지 않았습니다.

📌 법원 판단:

• “중대한 하자를 고지하지 않은 것은 계약의 전제 조건을 해친 것”
  → 계약금 전액 반환 + 소송 비용 일부 청구 가능

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▶ 사례 5. 계약서에 ‘특약 조건’ 미이행 시

E 씨는 계약서에
“3개월 내 잔금 지급 시, 주차장 단독 사용 보장”이라는 특약을 넣고 계약했지만,
입주 전날 관리실에서 해당 조건이 불가능하다고 통보했습니다.

📌 법원 판단:

• “특약 조건은 계약 핵심에 해당”
• “해당 조건이 충족되지 않는다면 계약 성립 불가”
  → 계약금 전액 반환 가능

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❌ 계약금 반환이 어려운 상황 (주의)

상황설명

매수인(계약금 보낸 쪽)의 일방적 변심	“갑자기 다른 집이 좋아 보여서 취소하고 싶다”는 이유는 인정 어려움
계약서 상 ‘계약 해제는 계약금 포기로 간주’ 문구 있음	명시된 경우 원칙대로 계약금 포기
부동산 거래 확정 이후 단순한 개인 사정	이사 연기, 자금 부족 등의 개인 사정은 사유로 불충분

 

📌 계약서 작성 후에는 계약금이 ‘해약금’의 성격이 되므로,
단순 변심은 반환 사유가 되지 않습니다.

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🛠️ 계약금 분쟁 대응법

✅ 1. 계약서와 특약 확인

• 계약서에 해제 조항, 특약 조건, 계약금 명시 여부 꼭 확인
• 계약서 없으면 문자·카카오톡 내용도 증거로 사용 가능

✅ 2. 상대방 귀책 여부 정리

• 조건 미이행, 고지의무 위반, 정보 제공 오류 등
  → 상대방 책임이 명확한가?

✅ 3. 내용증명 발송

• “○월 ○일까지 계약금 반환 없을 시, 민사소송 절차 착수 예정”
  → 공식 문서로 요구 의사 남겨두기

✅ 4. 소액민사소송 제기

• 계약금이 3,000만 원 이하일 경우
  → 관할 법원에서 소액 사건 신청 가능
  → 빠른 처리 + 비용 절감

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✅ 부동산 계약금, 이런 경우에 대비하세요

체크리스트설명

특약 조항 명확히	"○○ 안 될 시 계약 무효" 등 조건 넣기
계약 전 물건 상태 등 철저 확인	등기부 등본, 대출 가능 여부 등
계약 내용 문자로 남기기	구두 말고 증거로 쓸 수 있게
계약금은 입금 내역 보관	계좌 이체 → 메모란에 "계약금" 기재 권장

 

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✅ 마무리: 계약금은 돌려받을 수 있습니다, 단 조건이 맞는다면

📌 계약금 반환은 단순히 “나 안 할래요”라고 해서 되는 것이 아닙니다.
법적으로

• 계약이 성립되었는지
• 누구의 책임인지
• 어떤 사유로 해제됐는지
  에 따라 결과가 달라집니다.

✔️ 계약 전 꼼꼼한 확인
✔️ 계약 후엔 증거 보관
✔️ 분쟁 발생 시 신속 대응이 핵심입니다.